조합원입주권 증여를 계획하고 있다면? (절세 방법, 주의사항, 절차, Q&A)

1. 증여 방법에 따른 세금

• 단순 증여 : 입주권만 증여
• 부담부증여 : 입주권과 관련 채무를 함께 증여
• 저가 양도 : 시세보다 낮게 대가를 받고 입주권을 양도

현재 주택이 멸실된 상태인지, 증여 받을 사람이 대출을 상환할 여력이 되는지, 1주택 비과세 요건은 갖추었는지에 따라 

3가지 방법의 유불리가 달라지게 됩니다.

2. 평가

프리미엄가액이 쟁점이 될 수 있고, 가격을 조정할 수 있으므로 감정평가 받는 것을 추천합니다.

감정평가 받을 경우 2곳에서 받아야합니다.

3. 절세 방법

✅ 감정평가를 통해서 시세보다 낮게 입주권을 평가 받습니다.

✅ 혼인, 출산공제 1억 또는 배우자 공제 6억을 활용할 수 있습니다.

✅  증여받는 사람이 소득이 있거나 1주택 비과세가 가능하다면, 부담부증여 또는 저가양도가 유리합니다.

✅ 주택 멸실 후 증여하는 경우, 토지만 남기 때문에 건물 가격을 뺀 토지 가격을 기준으로 취득세가 발생합니다. 따라서 건물이 있을 때보다 취득세가 줄어들게 됩니다.

✅ 사업이 진행될수록 프리미엄이 높아지기 때문에 일반적으로 프리미엄이 낮은 사업 초기에 증여하는 것이 좋습니다.

4. 증여 효과

✅ 증여로 취득가액을 높이므로 양도차익이 줄어 양도소득세가 감소합니다.

✅ 3주택 이상인 경우 주택 수 분산으로 인해 종합부동산세 낮은 세율이 적용되어 종합부동산세 부담이 낮아집니다.

✅ 미리 증여해놓으면, 상속이 개시되더라도 상속재산에 포함되지 않거나 증여일 기준으로 상속재산을 평가하기 때문에 상속세 부담이 낮아집니다.

✅ 준공 후 증여할 때보다 취득세 부담이 적습니다.

5. 주의사항

📌 증여 후 10년 내 양도하는 경우 이월과세가 적용됩니다.

📌  투기과열지구인 경우 예외적인 경우에만 조합원 지위 이전 가능합니다. 따라서 조합에 확인해보는 것이 좋습니다.

📌  명의 이전에 앞서 이주비 대출이자, 이사비 무이자 대여금에 대해서 조합과 정산을 먼저 해야 합니다.

📌  1+1 입주권의 경우 분리해서 각각 증여할 수 없고 지분형태로 공동 소유하도록 증여하여야 합니다.

📌  1+1 입주권의 소형주택은 신축 후 3년간 타인에게 이전이 되지 않습니다.

📌  입주권을 증여 받는 사람은 양도세, 취득세에서 주택 수가 1채 더 늘어나는 것으로 봅니다. 추후 청약, 대출 계획이 있다면 제약이 있지는 않은지도 고려해보는 것이 좋습니다.

6. 진행 방법

절세 계획 수립  →  계약서 작성 → 명의 이전 → 세금 신고

📌신탁계약이 되어 있다면, 신탁해제 등기 → 소유권 이전 등기 →  신탁 등기를 하여야 합니다.

💡Q&A

Q. 증여하면 10년 간 양도할 수 없다던데요?

Q. 입주권 양도 후에 양도 대금 증여 VS 증여 후 입주권 양도. 어떤 게 더 유리할까요?

Q. 배우자 공제 6억원 내인데 굳이 증여세 신고해야하나요?

Q. 부담부증여는 취득세, 증여세, 양도세 총 3가지 세금이 발생하니 제일 불리한 방법인가요?