주택 매매업으로 사업자를 내게 되면, 부동산 양도차익에 대해서 양도소득세가 아닌 사업소득으로 보아 종합소득세를 내게 됩니다.

단기간에 매매할 경우 종합소득세로 내는 것이 유리하여 경매 투자자들이 매매사업자를 많이 활용합니다.

1. 부동산 매매사업자란?

부동산매매업이란 사업상 판매를 목적으로 주택 외의 건물을 신축 판매하거나 

주택, 상가 등을 구입하여 재판매하는 사업을 말합니다.

부가가치세법에서 정의하는 부동산 매매사업자는 6개월 간 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 자입니다.

그러나 이 숫자와 사업자등록은 절대적인 판단 기준이 아닙니다.

부동산매매사업자인지는 부동산 취득·보유현황, 양도의 규모, 횟수 등을 보아 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업성 여부 등을 고려하여 세무서에서 종합적으로 판단합니다. (대법원 2013.2.28. 선고 2020두29192 판결)

2. 장단점

3. 세금 신고 

• 부동산 양도에 대한 예정 신고·납부 : 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
• 종합소득세 확정 신고·납부 
• 부가가치세 신고·납부 : 상가, 전용면적 85㎡초과 주택을 매도하는 경우 건물분에 대하여 세금계산서 발행, 부가세 신고·납부

4. 유의 사항

① 부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정 신고· 납부 

• 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고
• 신고 대상 : 토지 또는 건물 (분양권은 신고대상X)
• 양도소득세율을 적용하나 보유기간이 2년 미만인 경우에는 종합소득세율을 적용
• 양도세법상 필요경비만 반영 가능
• 장기보유특별공제는 적용하나 양도소득기본공제 250만원은 적용하지 않음

② 종합소득세 확정 신고·납부

• 분양권, 비사업용토지, 미등기양도자산, 조정대상지역 내 중과세대상 주택 양도 시 : 양도소득세와 종합소득세를 비교하여 더 많은 세액으로 신고 (보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택은 2025.5.9까지 중과세 배제)